Besluiten van de VvE

De VvE en de vergadering van eigenaars nemen veel besluiten. De besluitvorming binnen de VvE is gebonden aan regels. Die regels staan in de wet en in akte van splitsing (splitsingsakte). Zo kunnen bepaalde besluiten genomen worden met een gewone meerderheid van de aanwezige leden (in persoon of per volmacht). Andere besluiten van de VvE moeten weer genomen worden met een zogeheten gekwalificeerde meerderheid. Men noemt dit het quorum.

Regels

De splitsingsakte van iedere VvE geeft aan wat de regels of voorwaarden zijn voor de juiste besluitvorming. Die voorwaarden worden vaak, maar niet altijd, overgenomen uit het modelreglement waar de splitsingsakte op gebaseerd is.

Waar in de akte zijn de voorwaarden voor besluitvorming te vinden?

Er zijn momenteel 5 modelreglementen. Hieronder een opsomming van de modelreglementen met enkele van de betreffende artikelen.

Modelreglement        Artikelen

• 1973                   Art 33 t/m 38, 28 lid 1
• 1983                   Art 34 t/m 39, 44 lid 2
• 1992                   Art 34 t/m 39, 44 lid 2
• 2006                  Art 47 t/m 52, 59 lid 4
• 2017                   Art 51 t/m 57, 64 lid 4

Voorafgaande aan een vergadering van eigenaars dient de splitsingsakte goed bekeken te worden. Welke besluiten staan op de agenda? Staan er in de akte uitzonderingen ten aanzien van de besluitvorming? 

Zo kan er in de akte staan dat ook bij een lage opkomst van de leden, er wel over de exploitatierekening van het voorgaande jaar een besluit genomen mag worden. Mits die niet meer dan een vastgesteld percentage afwijkt van de begroting.

Of een bepaling dat een bepaald besluit alleen genomen mag worden door de eigenaars waar dat besluit betrekking op heeft.

Lees dus altijd goed de splitsingsakte!

De besluitvorming in de vergadering zelf

Voorafgaande aan de vergadering dient er allereerst een presentielijst getekend te worden door de aanwezigen. Ook moet er getekend worden door de gevolmachtigden. Daarbij moet gekeken worden of de volmacht geldig is en de gevolmachtigde ook mag tekenen. In sommige aktes staat bijvoorbeeld dat leden van het bestuur geen gevolmachtigde mogen zijn. Of dat ieder lid maar een beperkt aantal volmachten mag vertegenwoordigen. De vve beheerder en/of het bestuur dient dat goed te controleren.

De stemmen worden nadat iedereen getekend heeft geteld. Het volgende kan dan geconcludeerd worden:

• Er zijn voldoende stemmen om te vergaderen, ook om besluiten te nemen waar een gekwalificeerde meerderheid voor vereist is.
• Er zijn voldoende stemmen om te vergaderen, maar niet genoeg om besluiten te nemen waar een gekwalificeerde meerderheid voor vereist is.
• Er zijn onvoldoende stemmen om besluiten te nemen.

In het 2^e en 3^e geval dient er een nieuwe vergadering te worden uitgeschreven, binnen 2 tot 6 weken. In die vergadering mogen alleen de onderwerpen besproken worden die ook op de oorspronkelijke agenda staan. In die zogeheten tweede vergadering kunnen echter dan wel, ongeacht het aantal aanwezige leden, besluiten genomen worden.

Maar ook hier is weer van toepassing: lees wat de akte zegt over die tweede vergadering!

Genomen besluiten: Nietig of vernietigbaar

Een VvE besluit kan nietig of vernietigbaar zijn. Het gevolg van een nietig besluit is echter anders dan van een vernietigbaar besluit van de VvE. Bovendien zijn de mogelijkheden om op te treden tegen dergelijke besluiten anders.

Wat is een nietig besluit?

Dat is een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte en het toepasselijk modelreglement. Nietige besluiten kunnen niet genomen worden en moeten worden geacht niet te bestaan.  Besluiten waarvoor de VvE geen beslissingsbevoegdheid heeft, zijn ook nietig.

Wat is een vernietigbaar besluit?

Dat is een besluit dat in strijd is met de bepalingen in de akte van splitsing over hoe besluiten tot stand komen. Bijvoorbeeld over de vereiste meerderheid van bepaalde besluiten, het quorum of over de wijze van oproepen voor de vergadering. Ook zijn besluiten van de vergadering die in strijd zijn met het huishoudelijk reglement vernietigbaar. Of VvE-besluiten die in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid.

Acties tegen nietige en vernietigbare besluiten

Hoewel een nietig besluit van de VvE moet worden geacht niet te bestaan, kan het voorkomen dat het besluit toch uitgevoerd wordt. Elk lid kan bezwaar maken ten de uitvoering van het besluit. Dit door een beroep te doen op de nietigheid. Eerst schriftelijk richting (het bestuur van) de VvE. Door aan te geven dat het besluit nietig is en dat niet overeenkomstig het besluit gehandeld zal worden. Maar natuurlijk zal daar niet altijd gehoor aan gegeven worden door een bestuur of VvE. Dan kan men, om meer zekerheid te verkrijgen, nietigheid inroepen bij de rechter. Dit door middel van een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank. Het advies is wel om u daarover eerst juridisch te laten adviseren.

Als er sprake is van een vernietigbaar besluit, kan bij de kantonrechter een verzoekschriftprocedure tot vernietiging gestart worden. Dat is in beginsel een redelijk laagdrempelige procedure.

Het verzoekschrift diende voorheen binnen een maand ingediend te worden. Een maand nadat degene die het besluit wil laten vernietigen kennis had genomen van het besluit of daarvan kennis had kunnen nemen. De laatste tijd is er echter meer jurisprudentie gekomen over de ingangstermijn van die maand. Recentelijk heeft het Hof weer geoordeeld in een kwestie waar een verzoek tot vernietiging van een besluit was ingediend.

Hierdoor is verwarring gecreëerd. Rijssenbeek advocaten heeft daarom wat tips gegeven.

Conclusie

De besluitvorming binnen een VvE is geboden aan regels zoals vermeldt in de akte van splitsing. Besluiten die nietig zijn dienen niet genomen te worden. De kennisgeving van genomen besluiten aan leden dient zorgvuldig te geschieden.

Een goed beheerder waakt ervoor dat de VvE besluiten op de onjuiste wijze of onjuiste besluiten neemt.

VvE Beheer van A tot Z geregeld.