De VvE Opstalverzekering en meer
Als men voor het eerst in een appartement gaat wonen heeft men vaak de vraag: Is een opstalverzekering voor mijn appartement nodig? Het antwoord is dat de opstalverzekering van appartementen al geregeld wordt via de Vereniging van Eigenaren (VvE). Die hoeft u dus niet zelf af te sluiten. Maar, in veel gevallen zijn verbeteringen die u zelf heeft aangebracht aan de opstal niet verzekerd. Zie daarvoor het kopje Eigenaarsbelang / individuele woningverbeteringen.
Er zijn verschillende verzekeringen voor Vereniging van Eigenaars (VvE’s). Enkele VvE verzekeringen, zoals de VvE opstalverzekering, zijn verplicht en andere zijn optioneel. Wij zetten één en ander voor u op een rijtje.
Met daarbij enkele veel voorkomende termen.
VvE Opstalverzekering (verplicht)
De opstalverzekering is de belangrijkste verzekering van de VvE. De opstalverzekering (soms ook gebouwenverzekering genoemd) dekt schade aan de gemeenschappelijke delen van het pand zoals de gevels, vloeren en muren. Grofweg gezegd schade door brand en/of waterschade aan het casco van het gebouw.
Het bestuur van de VvE is verplicht om een opstalverzekering af te sluiten. De vergadering van eigenaars stelt daarbij de verzekerde waarde vast. Op basis van offertes, wordt er dan een keuze gemaakt uit de verschillende verzekeringsmaatschappijen.
Naast de polisvoorwaarden zijn ook de hoogte van de premie en het eigen risico van belang. Gezamenlijk bepalen zij de uiteindelijke kosten van de VvE op dit vlak. Soms levert een hoger eigen risico bij een net opgeleverd pand een lagere premie op.
Als het glas in de buitengevel gemeenschappelijk is, is het handig om ook een glasdekking af te sluiten.
Tip: bij gemengde complexen zijn de glazen etalages van commerciële ruimtes vaak voor rekening van de betreffende eigenaar. Laat dat glas dan niet meeverzekeren. Of laat het apart taxeren.
Herbouwwaarde
De hoogte van de premie van de opstalverzekering is gebaseerd op de zogeheten herbouwwaarde.
De herbouwwaarde betreft de kosten van het opnieuw moeten bouwen van het pand wanneer deze totaal verloren gaat.
Bijvoorbeeld noodzakelijk na een grote brand.
Verwar de herbouwwaarde niet met de marktwaarde(de verkoopprijs van alle appartementen bij elkaar).
Als VvE wil je niet dat, als je een beroep moet doen op de opstalverzekering, er sprake is van onderverzekering.
Om dat te voorkomen kun je de herbouwwaarde het beste laten taxeren door een erkend taxateur. Als de herbouwwaarde eenmaal getaxeerd is, kun je de verzekering en de herbouwwaarde het beste jaarlijks laten indexeren.
Indexeren
Indexering wil zeggen dat het bedrag waarvoor je bent verzekerd jaarlijks wordt aangepast.
Indexering van de verzekerde waarde bij een opstalverzekering is erg belangrijk. Als dit niet gebeurt, loop je het risico onderverzekerd te raken. Je krijgt namelijk een schade-uitkering van je verzekeraar op basis van het bedrag waarvoor je verzekerd bent. Als blijkt dat de werkelijke kosten voor het laten herstellen of herbouwen van de beschadigde onderdelen van de woning hoger zijn geworden, maar de verzekerde waarde van je huis hier niet op is aangepast, krijg je niet genoeg geld uitgekeerd om dit volledig te kunnen betalen.
De meeste verzekeraars gaan bij de indexering opstalverzekering uit van het prijsindexcijfer voor bouwkosten van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Er zijn echter ook verzekeraars die indexcijfers van andere instanties gebruiken. In de voorwaarden van je opstalverzekering vind je hoe de jaarlijkse indexering plaatsvindt en welk cijfer daarvoor wordt gebruikt.
Appartementenclausule
De appartementenclausule is een clausule in de polis waarin staat dat als er schade ontstaat door de schuld van één appartementseigenaar, de verzekeraar toch de schade vergoedt. Zelfs als dit normaalgesproken een reden zou zijn om helemaal niets uit te keren. Het bestuur van de VvE is verplicht om ervoor te zorgen dat een appartementenclausule in de polis wordt opgenomen.
Eigenaarsbelang / individuele woningverbeteringen
Onder eigenaarsbelang vallen alle eigen voorzieningen van de eigenaar van het appartement, zoals de keuken en badkamer, maar ook de vloer- en wandafwerking. Ook de uitbreiding van een appartement op de begane grond, is een voorbeeld van eigenaarsbelang. Deze voorzieningen kunnen door bijvoorbeeld een brand of lekkage schade oplopen, maar ze behoren niet tot de gemeenschappelijke VvE opstalverzekering.
Om deze voorzieningen toch goed te verzekeren, kan de VvE het eigenaarsbelang op de gezamenlijke opstalverzekering verzekeren. Verzekeraars bieden vaak de mogelijkheid om 10% van de herbouwwaarde van het totale complex als eigenaarsbelang mee te verzekeren. Dat is vaak goedkoper dan een individuele verzekering hiervoor. Mocht dit niet via de VvE gaan, ga dan naar uw eigen verzekeraar en laat e.e.a zelf verzekeren!
VvE Aansprakelijkheidsverzekering (verplicht)
De tweede verplichte VvE verzekering is de aansprakelijkheidsverzekering (ook wel WA-verzekering genoemd). De aansprakelijkheidsverzekering dekt schade aan derden (of spullen van derden) die veroorzaakt worden door (gebreken aan) het pand. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een dakpan die van het dak waait en schade aan een auto veroorzaakt. Het dekt dus niet de schade aan eigenaren binnen een VvE. Deze zijn immers mede-verzekeringnemer.
VvE Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering (optioneel)
Voor bestuurstaken geldt een collectieve verantwoordelijkheid en voor alle bestuurders een hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat betekent dat individuele bestuurders persoonlijk aansprakelijk kunnen worden gesteld voor de volledige schade die voortvloeit uit fouten van henzelf of die van medebestuurders.
Omdat er in VvE’s veel geld omgaat, kunnen deze schades hoog oplopen. Daarom kan het verstandig zijn een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.
Rechtsbijstandsverzekering voor VvE’s (optioneel)
De rechtsbijstandverzekering van individuele eigenaren of bestuurders geeft geen dekking in gevallen waarbij de VvE partij is. Daarom is het aan te bevelen voor de VvE om een rechtsbijstandverzekering te overwegen. Deze verzekering kan met name van belang zijn als geprocedeerd wordt tegen VvE leden of derden.
Millieuschadeverzekering voor VvE’s (optioneel)
Een VvE kan geconfronteerd worden met kosten in verband met Millieuschade. Meer daarover kunt u lezen in dit artikel.
Advisering door VvE-beheerder
Als VvE Beheerder mogen wij niet adviseren over de VvE Verzekeringen. Daarvoor hebben wij een AFM vergunning nodig. Ook mogen wij niet zomaar bemiddelen over verzekeringsproducten.
ALPHAZ VvE Beheer is een zogeheten “aangesloten onderneming”.
Wij vallen onder de AFM vergunning van een assurantieadviseur. Hierdoor mogen wij wel bemiddelen tussen de VvE en verzekeraars. Het advies laten wij over aan de partijen die er én verstand van hebben, én er een vergunning voor hebben.
Vragen, of geïnteresseerd in onze diensten? Neem gerust contact met ons op!
VvE Beheer. Van A tot Z geregeld
