Op 23 mei 2017 is de Wet verbetering functioneren Vereniging van eigenaars (VvE’s) aangenomen.
Deze treedt in werking per 1 januari 2018 en geldt voor iedere VvE.
Doel van deze wet o.a.: VvE’s, VvE-leden en beheerders te ondersteunen bij het zorgdragen voor een adequate onderhoudsreservering. Tevens wil deze wet het mogelijk maken dat een VvE een geldlening kan aangaan voor bij voorbeeld Groot Onderhoud.
Het reservefonds
Wat houdt dit onder meer in voor de VvE en voor de beheerder/bestuurder?
Sinds 1 mei 2008 is een reservefonds al verplicht voor elke VvE. Nagelaten was om aan te geven hoe groot dat reservefonds diende te zijn.
Resultaat: VvE’s met te weinig spaargeld voor onderhoud, ook ondanks advisering.
Nu komt er dus een wettelijk minimale jaarlijkse reservering. Voor VvE’s met appartementsrechten appartementen, maar ook voor VvE’s met zowel appartementen als bedrijfsruimten. Een VvE Parkeergarage valt hier dan weer niet onder.
De VvE heeft daarbij 2 mogelijkheden om te bepalen hoe hoog die reservering moet zijn:
1. 0,5 % van de (getaxeerde) herbouwwaarde van het pand
2. Op basis van een MeerJarenOnderhoudsPlanning (MJOP) van niet meer dan 5 jaar oud.
Wanneer definitief?
VvE’s dienen binnen drie jaar na inwerkingtreding van de Wet verbetering functioneren Vereniging van eigenaars (dus voor 1 januari 2021) aan de eis van de minimale jaarlijkse reservering te voldoen.
Uitzonderingen op de vereiste reservering
2 uitzonderingen zijn echter:
- Bij reglement, of bij besluit met meerderheid van 80% van het totaal aantal stemmen, kan een VvE zelf een andere wijze van reserveren afspreken, of
-
een bankgarantie voor dat geld is ook goed.
Wat deze uitzonderingen straks in de praktijk gaan betekenen moet blijken.
Gaat elke VvE de pot nu ook vullen?
Of kiest men voor de uitzonderingsmogelijkheid?
Gevolgen
Een gevolg van vullen kan zijn dat VvE Bijdragen aanzienlijk verhoogd moeten worden.
Zal dit dan gaan leiden tot meer onbetaalde VvE-bijdragen?
Tot meer achterstanden en dus meer bijkomend werk voor de beheerders?
Tot meer incassoprocedures?
Gevolgen voor VvE- besturen?
Er komen steeds meer verhalen in de media over gevolgen voor besturen.
Dat met de invoering van deze wet een bestuur aansprakelijk gesteld zou kunnen worden als het bestuur heeft verzuimd te reserveren. Er zou dan wellicht, onder omstandigheden, sprake kunnen zijn van “onbehoorlijk bestuur”.
Dit verhaal wordt met name door verzekeraars uitgedragen maar het is niet alleen maar een verkooppraatje.
Aansprakelijkheid Bestuur
Het bestuur heeft ook als plicht de leden van alles op de hoogte te stellen en de wettelijke bepalingen te hanteren.
Dat klinkt leuk in theorie maar in de praktijk blijkt dat vaak gewoon heel moeilijk uitvoerbaar. Het bestuur woont immers ook in de meeste gevallen in het complex en wil nog wel gewoon met zijn buren en medeleden om kunnen gaan.
Toch zal het bestuur de leden constant moeten wijzen op de regels in deze. Omdat men het anders op enig moment toch kan betitelen als onbehoorlijk bestuur.
Het is aan te raden om de persoonlijke aansprakelijkheidsrisico’s van bestuurders in kaart te hebben. Te laten bekijken of de bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering hierin dekking geeft.
Een advies van de verzekeringstussenpersoon kan hierin snel uitsluitsel geven.
Als beheerder hebben we ook onze zorgplicht. Wij moeten het bestuur goed informeren en te ondersteunen. Vanuit onze professie.
Zal door deze wetswijziging het advies aan VvE’s te werken met een MJOP en dit ook regelmatig te laten herzien nu vaker aangenomen worden?
Wordt door toekomstig goed gevulde reserves het technisch advies en beheer en ook de besluitvorming hierover makkelijker ?
Dus minder uitstel van noodzakelijk onderhoud?
Gaat dit bijdragen aan de mogelijkheden tot een duurzamer onderhoudsplan?
Een stabieler financieel beleid binnen een VvE?
De geldlening
Dan het tweede aspect van deze wet verbetering functioneren Vereniging van Eigenaars: de geldlening door een VvE. Dat zien we natuurlijk graag zo weinig mogelijk. Geld lenen kost altijd geld. Het devies “je kunt pas wat kopen als je er voor gespaard hebt” is niet ouderwets.
Geld lenen door de VvE op de wijze zoals nu door de wet mogelijk gemaakt was niet aan de orde. Reden eind 2016 voor de organisatie VvE Belang om een leenplatform te willen opstarten.
Maar soms kan het niet anders. Het is niet iedere huidige eigenaar van een appartementsrecht aan te rekenen dat het reservefonds niet voldoet aan de nieuwe wet en dat er maandelijks geld bij zou moeten. Zelfs 3 jaar overgangsregeling kan een te grote belasting zijn. Zeker als er in die drie jaar groot onderhoud nodig is.
Goed dat met de nieuwe wet nu een geldlening kan worden aangegaan door de VvE. Dat het aandeel in die schuld in principe rust op elk appartementsrecht, en dus overdraagbaar is bij overdracht
.
Belangrijk dat de notaris dat natuurlijk wel even te horen krijgt van het bestuur en/of de beheerder.
Zodat dit door de notaris aan partijen vermeld kan worden.
Reeds lopende leningen vallen echter niet onder deze nieuwe regeling: Individuele eigenaren blijven mogelijk hoofdelijk aansprakelijk voor die leningen.
Het zou wel mooi zijn als het aantal instanties waar de VvE kan aankloppen voor een dergelijke lening uitgebreid zouden worden. Ook verruiming van de aard werkzaamheden waarvoor geld geleend kan worden zou helpen.
Met een beloning in de vorm van bijv. een iets lagere rente zodra de lening voor isolerende maatregelen en echte verduurzaming is. Daar moet iets op te verzinnen zijn. Denk ik.
De tijd zal het leren, maar de invoering van deze wet lijkt weer een stap in de goede richting.
